賣房養老 以房養老 留房養老

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引言

你的退休生活想要怎麼過?賣房、留房、以房養老,這三者哪一種最好?讓理財專家告訴你。




銀髮一起玩\時報出版 合作書摘
發表日期 : 3 2 月, 2023

賣房養老?以房養老?留房養老?

目前可用於退休規劃、比較常見的「不動產+ 信託」的業務組合,共有「賣房養老+ 安養信託」、「以房養老+ 安養信託」及「留房養老+ 安養信託」三種。以下我想先為大家簡單介紹不動產信託的定義及架構,並分析一下「賣房養老」、「以房養老」及「留房養老」的差別。

所謂的「不動產信託」定義係指:不動產所有權人為有效利用其資產,或為其他特定的目的,將其不動產(土地、建物與融資款)信託、移轉給受託人(銀行),受託銀行則依照信託契約的約定,對於相關不動產進行「有效利用」。而所謂的「有效運用」包含了不動產的管理、處分、開發,以及興建資金專款專用。

然而,由於目前國內的信託業者(銀行)的分類差異極大,儘管名稱完全相同,但其定義及內涵卻全然迥異;再加上一般大眾會直接接觸,及使用這類不動產信託的機率不高。反而「不動產保全信託」業務,是目前一般民眾較常承做的項目。除此之外,可用於退休規劃、比較常見的「不動產+ 信託」的業務組合,則有「賣房養老+ 安養信託」、「以房養老+ 安養信託」及「留房養老+ 安養信託」三種。

不過,在介紹這三種結合安養信託模式之前,我想先簡單分析一下「賣房老」、「以房養老」及「留房養老」的差別

因為對於手中握有不動產的民眾來說,如果要積極運用這筆不動產,以進行退休規劃之用,大概都不脫「賣房養老」、「以房養老」或「留房養老」這三種模式。

而這三種模式,都各有其優、缺點及適合對象。


賣房養老:升息相對有利,但資金運用是關鍵

對於手中握有房產的屋主來說,以上三種養老模式裡,原本一直都存在的就是「賣房養老」。也就是屋主只有這一棟房產、沒有其他退休金來源,且房子不一定適合居住養老。所以,就透過將房子賣出,讓自己多出一筆可供退休養老的「老本」。

其優點是:屋主手中立刻生出一大筆資金,可以彈性及靈活運用。且特別是在升息的階段,「賣房養老」將更為有利。因為升息後,就算將賣房所得的錢,放在銀行較高利率的定存裡,也許就能靠著領息度日。然而,其缺點則是:

1. 賣屋相關風險不低。

如果當事人手邊沒有其他退休金,一旦售屋資金不夠多,這筆錢可能不夠讓活得非常長壽的當事人「過完餘生」。特別是賣屋價格,很容易受到市場波動的影響,而導致房屋遭到賤賣的下場。

例如之前,我參加一場由弘道老人基金會舉辦,專門探討高齡者金融剝削的「長者經濟安全座談會」時,該基金會的執行長李若綺,就分享了一個血淋淋的真實案例。

話說有位單身,但覺得養老金不足的獨居老奶奶,原本想把住了四十多年的公寓老房子,透過以房養老的方式,「提領」出一筆退休老本。但因為房屋位置偏遠,最後,沒有一家銀行願意承做以房養老業務。由於老奶奶並不知道有「留房養老」這項業務,無奈之下只能尋求「賣屋養老」一途。但是在與原先談好的專任房仲業務員,約好要帶買方正式簽約的上午,卻有另一家未曾往來過的房仲業務員突然出現,並「說服」老奶奶把房子以低於市場行情很多的價格,「賤賣」給另一組新買家。

由於老奶奶並未經法院,進行輔助或監護宣告,再加上是老奶奶親自簽名賣屋,一切程序及手續都合法。所以,就算老奶奶心有未甘,也只能接受房子被賤賣的事實,吞下養老金大幅縮水的苦果⋯⋯

2. 還要考慮賣屋產生的交易,以及搬遷等成本。

例如仲介費、土地增值稅和財產交易所得稅等。在此同時,屋主還得要考慮賣屋後的搬遷的時間與費用等成本。甚至,還要擔心落得「無家可歸」的下場。

3. 大筆資金運用可能有風險。

就算房子賣到最高價,但一下子多出這麼一大筆資金,如果當事人無法好好運用,或是沒有結合安養信託「上一道安全鎖」,那麼,這筆錢可能會被有心人詐騙而「歸零」。

由以上幾點的分析,也更突顯出賣房之後,假設不懂得善加運用,很可能「養老」不成,反而受害。如此,更突顯出「賣屋」再結合「安養信託」的重要性。

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延伸閱讀:晚年靠子女不如靠自己!理財專家給「即將退休者」的投資建議,幫你把養老金越滾越大

以房養老:升息環境下,不利以房養老

最早在2015 年時,國內銀行業者就配合政府的政策,推出「商業以房養老」業務。這種又稱為「逆向抵押貸款」的「以房養老」業務,是房屋持有人將名下的不動產,向銀行進行「逆向抵押貸款」,銀行則依照不動產鑑價的金額及貸款期限,計算出每月給付金額,在扣掉每月必須支付給銀行的利息之後,再將餘額撥給貸款人(屋主),做為養老金之用。

如果簡單用一句話來說,「以房養老」就是屋主,把房子抵押給銀行,再由銀行每月定期提供一筆(但金額每期可能不固定)金額,做為原屋主的生活費。

總的來看,以房養老的優點是:房子雖然抵押給銀行,但屋主仍舊保有「住在家裡」的權利,不用額外負擔養老院的費用。在屋主離世後,其繼承人(例如子女)還可選擇償還貸款,或由銀行將房屋拍賣,從銷售金額扣除應繳貸款後,再將剩下的金額分配給家屬。

且更重要的是:借款人發生繼承事實之後,繼承人可以選擇「借新還舊」方式收回擔保品,或是由銀行直接將擔保品進行處分。但是,無論選擇哪一種方式,借款人因為辦理以房養老的借款債務,還可以全數扣減遺產總額。所以在某種程度上,「以房養老」業務也有「稅務規劃」的效果。

契約

儘管公營行庫或民營銀行所辦理的「以房養老」業務,可以讓逆向抵押貸款者的子女,在償還銀行貸款之後,仍然保有房地產,且是按「實價」而非「公告現值」鑑價,但實際檢視各家商品內容後,會發現「以房養老」業務仍有以下三大問題:

1. 不論貸款人平均餘命有多少年,貸款期間最長不得超過30 年。也就是說,如果貸款人生存時間超過30 年,是有可能面臨被銀行「掃地出門」的機會。

2. 就算是按「市價」,但最多也不過是實價的7 ∼ 8 成。特別是房地產中最錢的是土地,而非房屋。如果民眾所擁有的土地持分不多,真正能夠從房地產中「榨」出來的金額,也不可能太高。

3. 屋況及所在區位決定可貸金額。由於金融機構在商言商,再加上政府行事也特別小心謹慎,都會預先考慮房屋跌下的損失風險。所以,目前承做的案例,大多數都是集中在房價比較高的大都會區(例如台北市、新北市),特別是房價不易下跌的「蛋黃區」為多。那些房產位於非都會或「蛋黃區」,但更需要一筆生活費的人,恐怕是享受不到其中的好處。





所以,就算撇開子女有可能不贊成父母,將房子「逆向抵押貸款」給銀行,單單用「以房養老」來支應退休生活,會有以下四大困境:

(1)選擇的期間越長,所繳的利息計越多。儘管目前各家銀行的以房養老方案,可由民眾自行選擇「逆向房貸」的時間,且最高以30 年為限。但是,由於房屋所有人從銀行所獲得的錢,還必須支付「借款利息」,而領的期數越多,民眾所要付給銀行的利息,當然也就「越滾越多」。

(2)假設扣除利息,每期能領金額將會遞減。特別是當貸款息走揚,讓申辦者每月需支付的利息增加,將壓縮能領到的生活費。

(3)如果採「先掛帳」的方式,小心日後一次給付的利息負擔恐怕不輕。以房養老的每月入帳實拿金額,共分成「貸款利息全數掛帳 」及「貸款利息部分掛帳」兩種機制。但是,現在多數承辦以房養老業務的銀行,都會設有「貸款成數五成以下先不扣息」,或是「利息扣款上限為每月撥付本金的1/ 3」的「先掛帳」模式。

房屋

只不過,就算民眾採取「先掛帳」的做法,所有利息延到最後再「一次給付」,也仍將面臨極大的問題﹕如果當事人真的沒有其他恆產或現金,這些利息如何能讓沒有收入,還需要向銀行申辦逆向房貸業務的人輕鬆還得?!

(4)假設「縮短領取年期」,也要考慮長壽風險。也許讀者會說:「既然『期間越長,利息繳的越多』,那只要把期數壓縮得更短,不就解決問題了」?!話是沒錯,但讀者可別忘了,如果期間縮短,但實際生存的時間超過這逆向房貸的期間,又該怎麼辦呢?

可以這麼說,「以房養老」真正能夠「嘉惠」的人,應該不會是原本政府及金融機構「想要幫助」的對象,也就是「手邊沒有什麼現金,但只有一棟房子」的退休族;相對的,最能因此「受惠」的,反而會是那些「多筆房產在手」,可能已經很有錢的人,讓他們「能有更多錢可花」。


對於退休資金充足的人來說,恐怕並不需要「以房養老」來支撐生活開銷;至於缺少退休金,且屋況不佳、區位偏遠的屋主來說,不是有可能被銀行「拒貸」,就是「所貸金額不多」。因為若是抵押的房屋不是坐落在雙北市,或是屋齡和屋況條件較差,有可能只能貸到房屋鑑價的5 成。

然而,不論是以上哪一種,恐怕都不足以讓屋主「安穩退休」。因為,每月遞減的模式,真的不符合大多數無現金者的現實用錢需求。所以,如果手邊只剩下一棟房,又沒有現金的人,假設只靠這101 筆以房養老的錢,隨著利息越扣越多、每月金額越來越少,「金額變動如此大」之下,如何能維持退休後的生活「從頭至尾」不變?

更何況,隨著人的年齡越來越高,所花的錢將是越來越多。不要說別的,光是醫藥費及長照費用,就可能與「年齡」的高低成正比。特別是到了晚年,除了生活費之外,每個月的支出一般都會上升,主要都是發生在醫藥費、長照費,還有房屋相關稅金及修繕費用上。所以,這種「給付遞減」的方式,其實並不適合退休後的實際生活金錢需求遞增的曲線。也就是說,只有把這筆錢「當閒錢」或「額外零用錢」的人,才不會在乎每月金額有高、有低。


留房養老:彌補「以房養老」的缺點

正因為以房養老存有不少限制及缺點,才讓業者(銀行)想出了一個「留房養老」的新選擇。簡單來說,單純的「留房養老」業務是屋主,與包租代管業者簽訂委任契約,由包租代管業者負責財產租賃相關事務管理,再定期將扣除相關費用後,所剩餘的租金收入,支付給出租的屋主(表4-4-1)。

賣房養老 以房養老 留房養老

整體來說,留房養老業務的優點,正好彌補了以房養老的缺點,這是因為留房養老的每月收入穩定,且房屋可留給後代繼承:在屋主往生後,房屋還可直接留給後代子孫,不須經過贖回等程序,就讓資產順利傳承。不過,留房養老當然也有風險,例如有些民眾的房子如果位於租屋需求較小的地區,恐會面臨無法出租、長期租金不穩的現金流問題。


三種養老方式的優缺點、適合對象

不論是「賣房養老」、「以房養老」或「留房養老」,都可以藉由「活化」手中所握有的一棟不動產,讓自己有一個更為優渥的退休生活。但其中的「以房養老」與「留房養老」間的最大差別就是:「以房養老」是屋主,將房子抵押給銀行、借出養老金過活,但不論是所借本金與利息,日後如果不還給銀行,房子的所有權就會是銀行的。

至於留房養老,則只是將不動產委託銀行,或銀行異業結盟的物業管理公司,進行出租及管理(包租、代管),然後再將收益(租金)給付給屋主。所以,留房養老業務裡,屋主與銀行間並沒有借貸關係。但值得注意的是,這裡所指的「不動產所有權人」,未必就是受照護的高齡者本人,也可以是照護高齡者的人,或其他的家人。

至於這兩種業務的適用對象,其實都是「除了不動產,手邊沒有其他多餘退休金」的屋主。由於「以房養老」及「留房養老」各有其優、缺點,所以,假設只有一棟位於大都會精華地段的房產(因為,以房養老每月能貸的金額,與土地持分及所處地段密切相關)、退休後也不願搬離現址、沒有子女、不想把房產留給子女的屋主,比較適合採用「以房養老」業務,來籌措退休後的生活費。

相對來說,假設有子女想要繼承不動產,且手中有兩棟(或以上)的房產,或是只有一棟,但因為沒有電梯等因素,無法做為退休後住所的屋主,就比較適合採用「留房養老」業務,幫自己在多 「生出」一些退休後的生活費。更何況,屋主支付些許管理費用,交由專業代管,也可以避免管理上的麻煩。有關「賣房養老」、「以房養老」及「留房養老」的內容、做法及優、缺點比較,請見(表4-4-2)。

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「以房養老」申請資格及條件

目前,有承辦以房養老業務的各銀行,在申請資格上,通常包括以下幾項主要條件:

★借款人須為一定年齡以上,且是債信良好、正常的本國籍自然人。

★貸款成數最高7 成。

★「借款人年齡+貸款年期」不得低於一定年期,最長30年,最短7年。

★擔保品為借款人「單獨所有」,且為完整建物及其基地。

★除此之外,少數銀行對於申貸條件,設有其他特殊規範,例如:「屋齡+ 貸款年期」不得高於一定年期、擔保品得為夫妻共有、建物用途必須登記為「住」、「商」、「工」,甚至還可以包括「農舍」等。

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