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引言

租約公證是什麼?租約公證費用怎麼算?租約公證流程怎麼走?有房屋租賃契約公證範例可以參考嗎?租屋公證注意事項有哪些?本篇詳細解說租約公證所有知識,讓你更有保障!




銀髮駐站\法律010 雷皓明律師
發表日期 : 2 11 月, 2022

一、租約公證是什麼?租約一定要公證嗎?

「假房東騙租金」「惡房客毀損房屋」租屋糾紛不時登上新聞版面,租房糾紛是每個人都有可能會碰上的,那究竟要如何保障自己的權利呢?今天律師就來帶大家認識租約公證,讓不論是房東或者租客的你,從此遠離租房糾紛!

(一)租約公證是什麼?

租房子公證,指的就是把房屋租約拿去法院或者民間公證人那裡辦理「公證」。不論你今天是房東或者是租客,房屋租約公證後,若遇上糾紛,如租客租期到了還賴著不走,或房東不還押金等狀況,這時因為有租屋公證,要解決這些問題都可以直接聲請強制執行,不需透過繁瑣的訴訟。

依公證法第13條規定,以下4種情形得以公證書為「執行名義」,聲請強制執行:

  • 以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者
  • 以給付特定之動產為標的者
  • 租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者
  • 租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者

(二)筆記抄起來!原來租約公證效力這麼強!

這裡再詳細說明一下,租約經過公證之後,租約中如果有載明強制執行,那麼意思就是,像如果有房客不願意交還房屋的狀況,房東就不用再向法院提起訴訟,可以取得執行名義,也就是得以直接拿著租約向法院聲請強制執行。

相信大家也都知道,訴訟程序往往曠日廢時,有些比較複雜的案件甚至要長達數年,因此經過公證租約,除了租賃雙方的權益都更有保障之外,也可以省下發生糾紛要走上訴訟的時間和金錢成本。

(三)租約一定要公證嗎?租約公證3大好處報你知!

應該有不少人這時心中一定有疑問:「租約一定要拿去公證嗎?」其實當然不一定,只要房東和租客對於租賃契約的內容達成共識,那租約就算有法律的效力了!

不過如果租約本身有違法的條款,如夏季電費超過台電規定的6.41元,那麼租約就是無效的

有了租約公證就是再為租賃雙方加上一層保障,接著就為大家盤點一下租約公證好處有哪些?租約公證優缺點是什麼?

好處1 有了「強制執行」省去訴訟又省錢

租約公證最大的優點就是可以事先存證,避免日後發生糾紛對方翻臉不認人。如果在公證時有約定附加強制執行條款,遇上糾紛就不用走上漫長訴訟的程序了,可以拿著公證書直接去聲請強制執行。

訴訟程序不僅費時,訴訟費用又是公證的好幾倍,租賃雙方會不會有紛爭誰也說不準,因此能夠在建立租約後馬上拿去公證,是保護雙方權益最好的方法。關於公證費用怎麼算?等等會在下方的段落再來告訴大家!

好處2 你的長租權益不會少

如果你簽約的房子屬於不定期租約或者超過5年以上的長期租約,公證還可以保障租客的「買賣不破租賃」,意思是如果你租的房子被轉賣了,身為租客的你還是可以繼續住,你的居住權益並不會受到影響。

這裡補充說明不定期租約的3種情況:

在簽約的一開始,租賃雙方就沒有約定期限。 租約超過一年,沒有用書面擬定契約。 即使租約過了,租客繼續住,房東繼續收租金,雙方也沒有重新簽契約。

好處3 租客再多一層保障

因為公證程序的過程中,房東要準備房屋權狀房屋稅單,所以租客就可以確認房東是這間房子的「所有權人」。這樣就可以避免遇上你的房東是轉租別人房子的二房東,日後真正的大房東跳出來要求你搬走的狀況。

偶爾也有例外的強制執行

不過公證租約強制執行的效果,還是有限制的。如果租期還沒有滿,租客因欠繳租金而房東提前主張要終止租約,房東是不能以公證租約聲請強制執行而請求房客搬離房屋的。在此情況,房東只能提起訴訟

而相同的,租客積欠違約金而房東請求對租客強制執行,只要租客提起違約金的爭議或者酌減的主張時,執行法院就不會進行違約金的強制執行,在這種狀況下,房東也是只能提起訴訟。

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二、一點也不複雜!租約公證費用這樣算就對了

如果租賃雙方決定要去公證了,那要準備多少的費用呢?這裡一次告訴你計算的方法以及該由誰來負擔這筆公證費用!

(一)租約公證費用計算方法

房屋租約公證費用有兩個計算標準:

  • 總租金+押金
  • 房屋課稅現值+押金

分別計算以上兩個數值之後,取高的來對應公證費用,以下是公證費用標準表:




這裡舉個例子給大家,假如小淳要在台北市租房,租期2年,每個月租金2萬元,押金是1萬元,房屋課稅現值是40萬元,那麼計算標準一:租金2萬元X24個月+押金1萬=49萬元;計算標準二:房屋課稅值40萬+押金1萬元=41萬元,因此要取較高的49萬元來作為計算標準

對照以上表格的話,49萬元所需的公證費用就是2,000元

(二)租約公證費用誰負擔?

那麼要由誰來負擔公證費用呢?一般來說,就是聲請租約公證的人要支付,那如果聲請人為多數的話,則平均分擔這筆費用。不過若利害關係有差異的話,公證人應得以酌量利害關係的比例,來分配負擔的費用。


三、租約公證流程是什麼?要攜帶什麼文件?

還在網路進行租約公證查詢嗎?這裡律師幫大家統整好租約公證流程以及到法院公證租約時要準備哪些文件?

(一)租約公證所需資料有哪些?

這裡分為房東以及房客,方便大家根據自己的身分,快速找到需要準備哪些資料。

房東

如為自然人,需要攜帶:

  • 身分證正本
  • 印章
  • 租賃契約(至少3份)
  • 最近一期房屋稅單
  • 房屋所有權狀

如為法人,需要攜帶:

  • 公司執照
  • 營利事業登記證(影本也可以)
  • 負責人身分證正本
  • 公司及負責人印章

房東本人不能親自到法院,也可以委託他人代理。房東代理人除了上述文件之外,還需要準備房東印鑑章、房東印鑑證明、代理人身分證正本與房東委託書。

租客

如為自然人,需要攜帶:

  • 身分證正本
  • 印章

如為法人,需要攜帶:

  • 公司執照
  • 營利事業登記證(影本也可以)
  • 負責人身分證正本
  • 公司及負責人印章。

同樣地,租客本人不能親自到法院,也可以委託他人代理。租客代理人除上述文件外,還需準備租客印鑑章、租客印鑑證明、代理人身分證正本與租客委託書。

(二)租約如何公證?完整流程一次看

準備好所有需要的文件之後,就可以在法院上班時間到公證處,辦理租約公證。

STEP 1:購買公證請求書

地方法院公證處或民間公證人事務所購買公證請求書1份,價格為新台幣2元。

STEP 2:填寫請求書

填寫請求書時,要注意一下,「約定逕定強制執行」欄內要記得寫明需要強制執行的標的。

STEP 3:前往公證處服務台登記

寫好之後,連同1份租賃契約書,交到公證處服務台登記,交給公證人辦理。

公證人會審查雙方的身分證正本,房東的稅單、權狀都會在公證人審查後當場發回。租賃雙方也需要在公證人核對其租賃契約簽名。

STEP 4:繳納費用

繳完公證費後,拿著收據回到公證人處,租賃契約會加蓋法院關防及公證人名章,這樣公證作業就完成了,整個流程大概一個小時左右。不過如果公證人認為有必要到你的房子實際體驗的話,那麼整個辦理流程所需時間就會再更久了。

依公證法第80條規定,公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗。

四、房屋租賃契約公證範例看這裡

為了讓大家更了解租約公證,並熟悉租約公證文件,這裡提供公證租約範本給大家參考,以便讓後續流程更加迅速且順暢!

(一)房屋租賃契約範本

(二)租約公證請求書範本


五、租屋公證注意事項是什麼?可以提前解約嗎?

(一)公證租約提前解約是可以的嗎?

在進行租約公證後,若出現租客要提早退租的狀況,例如要出國留學、被調派到其他縣市等因素,公證租約要提前解約是可以的!

基本上如果租客有原因不再續約,透過解除和房東的租賃契約並交付違約金即可,並不用到特別到法院那裡再進行公證。

只是租賃雙方到公證處辦理終止租賃契約的公證或認證,可避免出租人溢繳房屋租賃所得稅及日後舉證困難的問題

辦理終止租賃契約的公證需要攜帶:

  • 原房屋租賃契約公證書
  • 公證請求書
  • 終止租賃契約書3份
  • 租賃雙方身分證、印章
  • 公司設立(變更)登記表(公司法人、商號才需要)
  • 法人登記證正影本(公司法人、商號才需要)
  • 公司(法人)大小章(公司法人、商號才需要)

聲請人如不能到場也可委任他人代理,但是公證人認為必要時,可以要求申請人親自到場

(二)要注意!租約公證強制執行不是萬能的!

最後要提醒大家,前面律師已經說明在某些狀況強制執行是不適用的,如違約金的爭議,房東只能提出訴訟。因此在籌備租約公證的時候,這些小細節是一定要記起來的!

雖然租約公證的強制執行有些限制,但律師還是推薦,如果在外租房或者你本身是房東要租房子給租客,那麼租約公證還是很值得做的,除了可以保障租賃雙方的權益外,日後若有紛爭,也可以省下處理訴訟的成本了。

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