法拍屋風險 購買流程,

法拍屋風險 購買流程,

  • 法拍屋風險

引言

由專業律師帶民眾認識法拍屋的定義,解釋法拍屋與金拍銀拍屋的不同,以及購買流程等基本知識。




銀髮駐站\法律010 雷皓明律師
發表日期 : 21 12 月, 2021

法拍屋是民眾找尋便宜房屋的好選擇,但你知道法拍屋與金拍銀拍屋有什麼不同嗎?想要做法拍屋查詢時可以去哪個網站呢?法拍屋怎麼買?法拍屋風險高嗎?如果想要找法拍屋代標又該怎麼做?本文就讓律師一次告訴你,或是有任何問題也歡迎使用免費法律諮詢喔!

一、法拍屋定義!與金拍銀拍有什麼不同?

二、法拍屋查詢看這邊!

三、法拍屋流程與法拍屋代標

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一、法拍屋定義!與金拍銀拍有什麼不同?

「律師,請問什麼是法院拍賣?我的房子被法拍自己還能去搶標嗎?」

所謂的法院拍賣(簡稱法拍)是指依強制執行法規定進行拍賣程序而拍賣的動產或是不動產。通常是因為債務人欠債但無力償還,而由債權人對債務人名下的動產不動產取得執行名義後,向法院依法聲請實行拍賣。


依強制執行法第113條準用同法第70條第6項規定,債務人不得購買被拍賣的動產或不動產。


法拍本質上是以債務人為出賣人,一般民眾為買受人的買賣關係,如果債務人可以應買,就有債務人同時是買家跟賣家的身分衝突問題,與法律上的買賣關係不合。

「律師,想請問我如果在法拍執行期間籌到錢了,是否仍可以還錢停止法拍程序呢?」

依照強制執行法第58條的規定,只要債務人於拍定前提出現款,即可聲請撤銷查封。


如果是拍定後於拍賣物所有權移轉前提出現款,須由債權人撤回聲請強制執行,並應得應拍定人同意。


「律師,那我還有聽過金拍屋跟銀拍屋,跟法拍屋是一樣的意思嗎?」

所謂的金拍,是指經由法院委託,將部分強制執行的拍賣案件轉交「台灣金融資產服務公司」協助辦理。但銀拍不同,一般民眾常看到的銀拍屋是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋,因最後無人購買,而由債權銀行自行買下並辦理拍賣會拍賣。

因此要特別注意的是,法拍這個詞專指「法院」依法規定拍賣債務人名下的動產或不動產,與金拍或銀拍並不相同。因此銀拍屋並不是銀行法拍屋,而是要叫銀行拍賣屋。

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二、法拍屋查詢看這邊!

「律師,想請問如何查法拍屋?」

如果想要查詢每個縣市的法拍資訊,Google搜尋司法院法拍屋查詢後輸入執行法院或是該房屋的所在縣市,網站會將讀者可以搶標的房屋都整理出來。

「律師,那有法拍土地的查詢網站可以參考嗎?」

事實上前面提到的法拍屋查詢系統,除了可以查詢法院法拍屋外,也可以做法拍土地查詢以及法拍動產查詢。同樣只要輸入執行法院或是該拍賣物的所在縣市,網站就會羅列出該地區法拍物供讀者參考囉!

「律師,想請問有法拍屋流標查詢嗎?」

如果是以司法院法拍屋查詢來看,網站所給的資訊僅有拍賣公告停拍公告(好比最近因疫情嚴峻,許多拍賣暫停執行後會公告在網頁上供民眾知悉)。

筆者建議此時可以參考104法拍網,網站有針對每天的開標結果分成「得標案件」「停拍案件」「流標案件」以及「未開標案件」,讀者同樣只要在104法拍網點選想查詢的執行法院,就可以做該區域的法拍查詢囉!




三、法拍屋流程與法拍屋代標

「律師,想請問買法拍屋好嗎?」

不少人會選擇投標法拍屋是因為比一般房屋的價格便宜。事實上法拍屋有許多注意事項讀者在購買前要先思考過:

1.禁止處分(不得對該動產或不動產為一定的法律行為,好比所有權登記。)
如果原屋主涉犯刑事案件(該不動產可能是犯罪所得),該不動產就有可能被登記禁止處分,意即投標人即便於法拍程序投標成功,也無法將該不動產登記在自己名下。因此還必須額外花時間(要看該不動產涉及的案件嚴重程度,從數個月到數年的等待都有可能)向法院請求解除禁止處分後,確認禁止處分塗銷登記完成才能再為不動產所有權登記。

2.法拍屋無法事先看屋。依法規定,法拍屋公告拍賣時會標示凶宅、海砂屋、輻射屋等重大瑕疵,但假如是漏水等小狀況一般人就無法得知,未來搬進去後發現問題會因法院不負責瑕疵擔保責任而無法請求賠償。

3.法拍屋可分為點交不點交。法拍屋點交是指查封時是空屋或是由債務人自住;因此反過來說法拍屋不點交就是指查封時屋內可能有合法或非法住客。在不點交的情形民眾不但沒辦法馬上入住,甚至可能要多花一筆費用走訴訟程序讓裡面的住客離開。

法拍屋風險

「律師,我最近有點閒錢想去搶標,請問法拍屋怎麼買呢?」

瞭解法拍定義、法拍應注意事項以及法拍查詢方式後,最後我們要來介紹如何買法拍屋。

不論是「法拍屋流程」或是「法拍土地流程」,都需要先查詢法拍公告,也就是從我們前面提及的司法院法拍查詢網(或是報紙也有法拍公告)查詢,確認想要投標的法拍物與執行法院。

前面有提到,法拍屋資訊沒辦法透過實際走入房屋瞭解,但仍然可以走訪周遭環境或是詢問鄰居,確認該片法拍地或法拍屋是不是符合買家的需求。

「律師,那請問法拍流程會有幾個拍次呢?」

法拍屋的拍次共有4拍,如果1拍(價格在市價到市價9折間)流標則會在2到3週後打8折進入2拍。

如果到了第2拍仍然流標,約1個月後會進入3拍。假設到這個階段仍然流標,法院並不會將房產退回給債權人或銀行,而是進入「應買」的拍賣階段。

應買階段在3拍後4拍前,拍賣價格仍維持3拍的底價 。在法院公告應買開始後的 3 個月內,任何人都可以依照「投標順序」購買,由「比價」改為「比快」競標。


因此在應買階段,縱使後投標的投標人金額比較大,仍會由金額較小但先投標的投標人勝出。


如果3拍以及應買都流標後,就會進入最後1次拍賣(即4拍),並且由「比快」改回「比價」競標。

要特別提醒的是,有些讀者會搜尋「100萬以下法拍屋」。這種價格的法拍屋不是找不到,但如果它真的在不斷流標不斷打折的情況下仍在拍賣,讀者就要謹慎思考是不是這間法拍屋有什麼問題,才會一路流標這麼多次都沒有人要買喔!

法拍屋風險

「律師,那想請問法拍屋可以貸款嗎?」

錢錢會是投標法拍最重要的準備,但如果真的一時湊不出來,法拍屋貸款也是個選擇。

法拍屋的資金需求分成3個階段,首先是投標前的「投標保證金」,得標後的「墊付拍定尾款」,以及最後過戶的「房屋擔保貸款」

銀行承辦的是法拍屋貸款(代墊尾款),並且投標人與借款人必須相同。得標後多以信用貸款方式承作(利率6%),等法院權利移轉書寄達並且房屋過戶給貸款人後,就可以轉申請一般房屋貸款。


銀行代墊尾款利率高,想投入法拍的民眾,一定要審慎評估資金狀況與信用記錄。


最後要提醒各位讀者的是,現在並非所有的銀行都有協助辦理法拍貸款。因此有興趣的讀者建議還是要親自詢問過銀行喔!

「律師,最後想問如果我真的不懂怎麼投標法拍屋,可以找人做法拍屋代標嗎?」

如果不知道該如何投標,可以尋找代書房仲以及律師的協助。代標法拍屋費用通常約拍定價的2%~5%,業務範圍包含協助投標人做投標物觀察(附屬增建物有沒有在拍賣範圍內,或是現在是否有租客等)、觀察競標狀況與評估標價、陪同投標人到投標現場提供專業意見並撰寫相關文件等。

最後如果讀者目前有想要投標土地法拍的計畫但不知道可以找誰協助,也歡迎點選最下方的免費法律諮詢,我們的專業團隊會根據你的需求給予最適當的建議喔!

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