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惡鄰條款,

  • 惡鄰條款

引言

惡鄰條款是對付惡鄰居的終極手段,甚至能夠強迫對方遷離住家!每天半夜被噪音騷擾,如何對付很吵的鄰居呢?讓律師帶你來了解一下惡鄰條款。




銀髮駐站\法律010 雷皓明律師
發表日期 : 19 10 月, 2022

一、關於惡鄰條款

隨著交通、科技加速發展,越來越多人選擇前往都市發展,鄰里之間的連結也不若舊日緊密相連。住在公寓大樓的民眾越來越多,鄰居間彼此陌生,只求互不相犯。

千金買屋,萬金買鄰,生活大不易,遇上壞鄰居不僅影響居住品質,可能還會花上許多心力溝通協調。

不幸遇到惡鄰居,每天深受其擾,有沒有惡鄰居法律能夠解決呢?


公寓大廈管理條例第22條(俗稱惡鄰居條款)第1項規定:住戶有「積欠過多管理費」、「特定行為經罰款後仍未改善、再犯」、「其他重大違法違規事項」者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於3個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。

惡鄰條款真的有這麼「神」嗎?

我們先從第1項提到的3種情況解釋

(一)積欠過多管理費

原文條例為「積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之1者。」管理費少則幾百,多則數千,每個月總是會有住戶賴著不繳,長期積欠下來也是不小的數目。

住戶欠繳管理費的比例過高,將會造成管委會無法運作,電梯壞了沒錢修、垃圾堆積沒人處理,影響居住品質。管委會一般會先口頭提醒補繳,繼續欠繳超過2期管理費的話,依照公寓大廈管理條例第21條規定,管委會可以向法院聲請寄發存證信函,要求住戶在一定時間內將欠繳金額和利息補齊。住戶仍不理會,管委會可以向法院聲請支付命令。

當支付命令也不理會、積欠金額達到區分所有權總價百分之1的話,就會行使公寓大廈管理條例惡鄰條款,3個月內不繳清,將在「區分所有權人會議」中進行討論,最嚴重的後果將會訴請法院,強制要求該住戶遷離

備註:區分所有權人,簡單來說就是大樓每1戶的屋主,這戶房屋登記在誰名下,誰就是區分所有權人。

惡鄰條款

(二)特定行為經罰款後仍未改善、再犯

原文條例為「違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者」。因為包含眾多法規,這裡只會簡單介紹。

  • 自有空間妨害建築物正常使用、違反其他屋主的共同利益。
  • 私自變更公共設備構造,經制止而不遵從者。
  • 未經同意擅自變更約定專用部分(經約定後將某一共用區塊提供特定屋主使用)。
  • 住戶在公共空間堆置雜物、設置柵欄等行為妨礙居民出入。

以上條例如經過管委會口頭勸告,被主管機關處以罰鍰後,經過3個月期限仍沒有改善,管委會能夠召開區分所有權人會議,針對該住戶行為進行討論。

(三)其他重大違法違規事項

原文條例為「其他違反法令或規約情節重大者。」

舉例來說,常見的惡鄰條款噪音、抽菸就是以此項作為依據。

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公寓大廈管理條例第22條(惡鄰條款)第2項規定:
前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

違反惡鄰條款的住戶,如果是區分所有權人(房屋是他的,不是租客),管委會能依照區分所有權人會議得出的決議,向法院要求該住戶讓出他的所有權,確定判決後3個月內仍沒有完成移轉手續,管委會可以向法院聲請,將該戶房屋拍賣。

看到這裡,是不是很同意惡鄰條款就是「惡鄰剋星」了呢?

不過律師要在這裡提醒,這項條款只適用在設有「管委會」、適用「公寓大廈管理條例」的大樓,透天厝是沒有「透天惡鄰居條款」的哦!真的遇上惡鄰居報警會是比較有用的方法。

二、如何對付很吵的鄰居

如何對付惡鄰居?實務上惡鄰居處理起來,最常見,也是最多人抱怨的惡鄰案件非「噪音」莫屬,不管是電視音響開太大聲,還是聊天聊到忘我,或是無法讓人忽略的恩愛聲等,都是讓人抓狂的鄰居騷擾,如何教訓惡鄰居才能有效解決鄰居糾紛,還給自己良好的睡眠品質呢?

是不是只要搬出上一段提到的「惡鄰居條款」就能有效對付惡鄰居?其實並沒有你想像的那麼簡單

(一)惡鄰條款實務狀況

惡鄰條款有著強大的公權力,能夠強制住戶搬遷,為了防止被有心人士濫用,成為報復手段,內政部也設置了相當嚴格的通過門檻,以「積欠管理費」為例,金額需達到總價百分之1,也就是1,000萬的房子要累積欠繳10萬元,再經過存證信函、強制執行仍無法處理才能行使。

根據公寓大廈管理條例第31條:區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席,以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。

不僅是出席人數,區分所有權人所持有的區分所有權比例(屋主持有坪數佔總社區坪數比例)也須達標。高難度的標準,再加上需要給對方3個月的改善期限,法律程序對一般住戶相對複雜耗時,即使聘起專業律師也需要一段處理時間,很多住戶嫌麻煩,不是真的「天怒人怨」,沒有遇到惡鄰居誇張行徑的居民不一定會投下同意票。

同時,法院也會嚴格審視程序有沒有符合法規,曾經有案例,管委會為了解決惡鄰居亂檢舉的問題,排除萬難通過區分所有權人會議,卻沒有給對方3個月限期改善,法院審理後認為不符程序,駁回管委會的聲請,惡鄰居不必搬家。

(二)如何治惡鄰居

不用惡鄰條款,惡鄰居該怎麼處理?

假設惡鄰居只針對部分居民,召開區分所有權人會議可能沒辦法通過,該拿惡鄰居怎麼辦呢?律師在這裡提供幾個辦法:

1.報警檢舉

根據社會秩序維護法第72條第3項「製造噪音或深夜喧嘩,妨害公眾安寧者,處新臺幣6,000元以下罰鍰」

該如何檢舉惡鄰居?直接打110就可以檢舉反應啦!聯合左鄰右舍一起檢舉,就構成法條上的「公眾」條件,警方會留下報案紀錄,未來如果不得已要上法院,這些報案紀錄和筆錄都會成為一大利器

2.民事訴訟

根據民法第793條「土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有臭氣、煙氣、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時,得禁止之。但其侵入輕微,或按土地形狀、地方習慣,認為相當者,不在此限。」

民眾也可以援引此條法律來保障自己的居住權益,使用民法的優點是可以跳過管委會,不用承擔開不成會議、投票未通過的風險。不過既然上了法院,證據就需要備齊,除了上述提到的報案紀錄,將噪音錄影、錄音證據保存以及尋求證人(其他鄰居)作證也很重要!

對怎麼蒐證有疑問,或是需要請律師撰寫惡鄰訴狀,可以透過文末聯絡我們。

相信民眾對於「遇到惡鄰居該怎麼辦」都有個底了,最後律師想提醒一點,不建議使用以牙還牙,以眼還眼的手段報復疑似精神病惡鄰居,長期下來可能會造成心理問題,甚至引發肢體衝突,尋求正當管道解決才是對付惡鄰居的最佳解答!

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